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MEDIDAS APROBADAS PARA ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA. ARRENDATARIOS AUTÓNOMOS O PYMES.

En el día de hoy se ha publicado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de Medidas Urgentes Complementarias para apoyar la economía y el empleo, el cual les pasamos a detallar.

– Arrendamiento de vivienda para uso distinto de vivienda cuando el arrendador sea empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor.

La principal novedad en materia arrendaticia es que se dirige a los contratos de arrendamiento de inmuebles pasa uso distinto de vivienda, principalmente locales, oficinas e industria, cuando el arrendatario es persona física o jurídica, y el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, es decir, propietario de más de 10 inmuebles urbanos (excluye garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 m2.

En este caso, el arrendatario podrá solicitar al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto (es decir, a partir del día 23 de abril de 2020) la moratoria en el pago de la renta, que deberá ser aceptada por el arrendador (empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor), salvo que se haya alcanzado un acuerdo previo entre ambas partes, acuerdo que alcanza tanto la moratoria como la reducción de la renta.

La renta se aplazará, sin penalización ni intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo de cuatro meses, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

La vigencia de la moratoria se mantendrá durante todo el período de tiempo que dure el estado de alarma y prórrogas (actualmente hasta el día 11 de mayo de 2020), y con un plazo máximo de cuatro (4) meses.

– Arrendamiento de vivienda para uso distinto de vivienda cuando el arrendador NO sea empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor.

El arrendatario que sea autónomo o PYME de un contrato de arrendamiento suscrito con un arrendador que no sea empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, y cumpla con los requisitos que a continuación se expondrán, podrá solicitar a éste en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del citado Real Decreto (a partir del 23 de abril de 2020), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento, o una rebaja de la renta, no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Las partes podrán acordar usar la fianza arrendaticia para el pago total o parcial de una o varias mensualidades, si bien únicamente en el marco de lo establecido en el presente Real Decreto 15/2020. No obstante lo anterior, si se acuerda usar la fianza total o parcialmente para el pago de la renta, el arrendatario deberá reponer el importe dispuesto en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, si éste fuera inferior a un año.

Los REQUISITOS para que autónomos y PYMES puedan acceder a las medidas anteriores (moratoria, aplazamiento del pago de la renta y uso de la fianza para el pago de la renta), son los siguientes:

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

1. a) Estar afiliado y en situación de alta (cotizando) en cualquiera de los Regímenes establecidos por la Tesorería General de la Seguridad Social y Mutualidades sustitutorias del RETA, en el momento de declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.
2. b) Que su actividad haya quedado suspendida por la declaración del estado de alarma.
3. c) Si no hubiera quedado directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una PYME:

1. a)            Que tengan menos de 50 empleados (número medio de empleados no sea superior a 50).
2. b)           Que el total de las partidas del activo no supere 4 millones de euros.
3. c)            Que el importe neto de su cifra anual de negocios o supere 8 millones de euros.
4. d)           Que su actividad haya quedado suspendida por la declaración del estado de alarma.
5. e)           Si no hubiera quedado directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Para acreditar lo anterior, arrendatario deberá aportar al arrendador la siguiente documentación:

1. a) Para acreditar la reducción de actividad, se aportará Declaración Responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento anteriormente señalada. El arrendador podrá requerir al arrendatario los Libros Contables para acreditar.
2. b) Para acreditar la suspensión de la actividad, se aportará certificado expedido por Hacienda sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

En caso que el arrendatario se vea indebidamente beneficiado por las medidas establecidas en el Real Decreto 15/2020 por no reunir los requisitos señalados, deberá responder por los daños y perjuicios que se hayan podido producir, y por los gastos generados, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden en que hubiera podido incurrir.

INCIDENCIAS EN LAS SOLICITUDES DE ERTE TRAS EL DECRETO 15/2020

La gran mayoría de los ERTES solicitados por las empresas tras la declaración del estado de alarma se fundan en causas de fuerza mayor.

Concepto de fuerza mayor.

La causa de fuerza mayor es un concepto jurisprudencial, pues no existe una norma sustantiva que la defina expresamente. El Tribunal Supremo la define así:

“Causa de incumplimiento de las obligaciones debido a acontecimientos imprevisibles e irresistibles que impiden al deudor llevar a cabo la prestación debida”. La existencia de dicha causa exonera de la responsabilidad por daños y perjuicios. (Sentencia del Tribunal Supremo 13-5-1999)

Por ello, el ejemplo más claro de una causa de fuerza mayor es un fenómeno meteorológico, como puede ser un terremoto, un huracán o la caída de un rayo.

Tal como indica nuestro Código Civil, fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, nadie debe responder de los sucesos que no puedan haberse previsto, o que fueran inevitables aunque se hubieran podido prever (Art.1105).

El nuevo concepto de fuerza mayor introducido por el RD15/2020 de aplicación a los ERTES.

Con fecha de hoy, 22 de abril de 2020, el gobierno ha modificado mediante el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, la causa de fuerza mayor que pueden alegar las empresas para la aplicación de un ERTE, derivada de la pérdida de actividad como consecuencia del COVID-19:

“Dos. El apartado 1 del artículo 22 queda redactado de la forma siguiente:

«Las suspensiones de contrato y reducciones de jornada que tengan su causa directa en pérdidas de actividad como consecuencia del COVID-19, incluida la declaración el estado de alarma, que impliquen suspensión o cancelación de actividades, cierre temporal de locales de afluencia pública, restricciones en el transporte público y, en general, de la movilidad de las personas y/o las mercancías, falta de suministros que impidan gravemente continuar con el desarrollo ordinario de la actividad, o bien en situaciones urgentes y extraordinarias debidas al contagio de la plantilla o la adopción de medidas de aislamiento preventivo decretados por la autoridad sanitaria, que queden debidamente acreditados, tendrán la consideración de provenientes de una situación de fuerza mayor, con las consecuencias que se derivan del artículo 47 del texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre.

En relación con las actividades que deban mantenerse de acuerdo con la declaración del estado de alarma, otras normas de rango legal o las disposiciones dictadas por las autoridades delegadas en virtud de lo previsto en el artículo 4 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se entenderá que concurre la fuerza mayor descrita en el párrafo anterior respecto de las suspensiones de contratos y reducciones de jornada aplicables a la parte de actividad no afectada por las citadas condiciones de mantenimiento de la actividad»”.

En el preámbulo del mencionado decreto, el gobierno explica las razones de la inclusión de un nuevo concepto de fuerza mayor, indicando que la fuerza mayor definida en este precepto, no está configurada por referencia a la construcción doctrinal y clásica de dicho concepto en nuestro ordenamiento civil. Se trata pues,  de un concepto de creación legal y concreción administrativa, directa e irremediablemente vinculado en exclusiva a la situación de excepcionalidad derivada de la crisis sanitaria sin precedentes a la que se enfrentan nuestro país y todo el planeta.

Se afirma que a diferencia de otros sucesos catastróficos, la fuerza mayor descrita en el artículo 22 del real decreto-ley se vincula a unas circunstancias concretas de carácter cambiante que son decididas en cada caso por la ley razón por la que establece su definición, así como los elementos que deben apreciarse para  la concurrencia de la causa y el papel atribuido a la autoridad laboral.

En consecuencia, tal y como se procede a aclarar con la modificación del artículo 22 recogida en real decreto-ley, la fuerza mayor podrá ser parcial. En este sentido, puede esta no extenderse a toda la plantilla, y así aquellas empresas que desarrollan actividades consideradas esenciales durante esta crisis, podrían tener trabajadores afectados por el ERTE por causa de fuerza mayor y otros no.

En primer lugar, debemos destacar que se están denegando muchos ERTES por considerar que quedan fuera de las situaciones descritas, por ejemplo las empresas de suministros para Restauración, que no se considerarían dentro de la definición de fuerza mayor impuesta en el decreto y que sin embargo, han visto reducida al cien por cien su actividad, o el caso de la cadena Burger King, que tras verse obligada a cerrar todos sus establecimientos ha visto como la Administración le denegó la aplicación de ERTE por fuerza mayor a sus 14.000 empleados, al considerar que podía seguir ofreciendo servicios de reparto y Burger King tuvo que reactivar este servicio.

En segundo lugar, la autoridad laboral se atribuye el derecho de seleccionar qué parte de los trabajadores desarrollan la actividad denominada esencial, a los efectos de la alarma sanitaria, y cuáles no, dejando sin salida a muchas empresas que únicamente tendrían que solicitar auxilio por vías jurisdiccionales.

Esta redefinición del concepto de fuerza mayor, nos lleva a una verdadera inseguridad jurídica, que sin duda deberá ser resuelta por los Tribunales, ante la elevada litigiosidad que puede presentarse al respecto, pues no debemos olvidar que muchas empresas han presentado ERTES ante la actual situación.

TARJETAS REVOLVING.

¿Qué efectos tiene la sentencia del  Tribunal Supremo declarando abusivo el interés de una tarjeta de crédito revolving?

El 4 de marzo de 2020  el Tribunal Supremo dictó sentencia  sobre una tarjeta de crédito revolving. En el caso concreto de la sentencia se trata de de un préstamo, concedido inicialmente al 26,82% TAE y que ascendió luego al 27,24% de interés. El interés cobrado ha sido declarado abusivo en virtud de la Ley de Usura de 1908.

La sentencia, que  tiene antecedente en la sentencia firme del Tribunal Supremo de 2015 por aplicar intereses usurarios, también apunta a la falta de transparencia de estos contratos complejos y ataca que, al tratarse de cuotas fijas y bajas, se paga una gran parte de intereses y se amortiza poco capital aumentando para el consumidor el volumen de la deuda.

¿Qué es una tarjeta revolving?

Las tarjetas revolving son un tipo de tarjeta de crédito, cuya particularidad es que las compras, disposiciones en efectivo, etc. que se realicen con la misma, se pagan a plazos. La principal ventaja que ofrece el banco en estos contratos, es que tú decides cuánto quieres abonar periódicamente. Por lo general pagas una cuota fija, que suele ser baja, o un porcentaje de la deuda pendiente.

Con este sistema, si la cuota establecida es pequeña, puede que no alcance siquiera para cubrir el pago de los intereses generados, de manera que tras el pago de la cuota, la deuda pendiente no solo disminuye, sino que aumenta. Por una compra de 450€ puedes acabar pagando 1.450€ (este cálculo es estimativo).

En el caso de la reciente sentencia del Tribunal Supremo, se trata de un contrato con interés remuneratorio de 26,82% TAE, llegando incluso al 27,24% en el momento de presentación de la demanda. Al ser el tipo medio del crédito mediante operaciones de tarjetas de crédito y revolving, en torno al 20% anual, el interés remuneratorio se considera muy elevado con una diferencia de 7 puntos, lo que supone un interés abusivo o usurario.

¿Cómo puedo saber si mi tarjeta de crédito revolving está cobrando intereses abusivos?

Hay que destacar que no todas las tarjetas revolving o de crédito aplazado tienen por qué estar cobrando intereses que pudieran ser declarados como abusivos.

Casi todas las entidades financieras utilizan tarjetas con estas características. También es una modalidad muy utilizada a las tarjetas vinculadas a marcas o establecimientos de consumo.

Por ahora, la Sentencia citada del Tribunal Supremo condena a la entidad  WiZink. Sin embargo, deberemos estudiar cada uno de los casos para poder confirmar si los intereses generados son abusivos o no.

Consúltanos sin compromiso para estudiar tu caso.

¿Qué se puede reclamar?

 Puedes reclamar la nulidad del contrato y la devolución del exceso de intereses pagados. Si decides reclamar, te puedes ver en estas dos situaciones:

• Si has pagado más de lo prestado: Puedes reclamar judicialmente la nulidad del contrato y el exceso de capital más los intereses, el seguro y comisiones que te hayan cobrado.
• Si todavía no has pagado lo prestado: Puedes reclamar judicialmente la nulidad del contrato y la devolución de los intereses, el seguro y las comisiones; y abonar a la entidad prestamista el capital prestado que te quede por pagar.

¿Qué documentación necesito?

• Recibos o liquidaciones, normalmente los recibes por correo o a través de la web del banco.
• Contrato de la tarjeta, no es imprescindible siempre, pero conviene aportarlo.

RECLAMACIONES DE ABUSIVIDAD DE HIPOTECAS REFERENCIADAS AL  IRPH.

¿Qué es el IRPH?

El IRPH, o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, es un tipo de interés variable y es uno de los tipos de interés más utilizados en España junto con el Euribor.

Las hipotecas referenciadas a este índice poseen un tipo de interés muy elevado que se calcula en base a la media de los tipos de interés de los créditos de las hipotecas que conceden los bancos y las cajas a tres o más años.

¿Cuáles son los efectos de la sentencia del TJUE para los consumidores con estas hipotecas?

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en reciente sentencia del 3 de marzo de 2020, recuerda que las cláusulas de los contratos deben ser claras y comprensibles. Concretamente, impone a la banca la obligación de informar al consumidor del método de cálculo y de las consecuencias económicas . Dicha información debe ser suficiente para  que el usuario medio pueda entender cómo se calcula y pueda valorar si es preferible adoptar un índice u otro, conociendo el histórico en que se basa el cálculo del tipo de interés del IRPH. Esta información, debe ser facilitada al consumidor con anterioridad a la celebración del contrato de préstamo hipotecario.

La Sentencia del TJUE dispone que habrá que estudiar cada caso en particular para determinar si dicha cláusula (IRPH) es abusiva. El TJUE establece que en caso de no alcanzar  un acuerdo entre las partes, será el juez nacional quien decida si dicha clausula es abusiva. Si se determina  que dicha cláusula (IRPH) es abusiva, deberá sustituirse por un índice legal aplicable de manera supletoria.

¿Cómo puedo comprobar si mi Hipoteca está referenciada al IRPH?

Para comprobar si tu hipoteca está basada en el IRPH, únicamente hay que revisar los recibos y comprobar el tipo de interés que estás pagando (el Euríbor ahora está en negativo, por lo que si tienes un interés  muy alto es posible que esté referenciado al IRPH). También puede figurar en la escritura de la hipoteca, normalmente en la cláusula 3ª, donde se indica el tipo de referencia.

No existe límite temporal para aplicar la Sentencia, de manera que todos los afectados podrán reclamar íntegramente las cantidades pagadas excesivamente.

Con carácter general, la diferencia es, de media y como estimación, unos 20.000€ abonados de más por intereses para un principal de 100.000 € en  préstamos a 20 años. En los préstamos a 30 años dicha cifra puede duplicarse.

¿Debo firmar un acuerdo con el banco?

Si tu hipoteca está basada en el IRPH, recomendamos no firmar ningún acuerdo con el banco sin consultar con un abogado. Los  bancos intentarán evitar las reclamaciones ofreciendo acuerdos para cambiar las condiciones de tu hipoteca.